El atractivo del inmobiliario europeo para tener en cartera

El sector inmobiliario se ha fortalecido fuertemente en los principales mercados desarrollados. Especialmente, Los REITs americanos llevan mucho tiempo proporcionando importantes rentabilidades y, con el retraso en el ciclo en Europa quizá pudiera ser el momento de subirse al carro de este sector siempre en la diversificación que debe tener una buena cartera.

Tal y como explicaba Vincent Bruyère, gestor de Degroof Petercam, ahora mismo hay un impacto positivo en el mercado inmobiliario “incluso si los tipos de interés siguen escalando posiciones sobre los niveles en los que se encuentran actualmente”. Y es que, describía “ofrece a los inversores una alternativa interesante en rentabilidad/riesgo con unos sólidos fundamentales, exposición indirecta pero real a los  mercados inmobiliarios y una liquidez superior”. Además, apuntaba que se puede lograr más retorno mediante este tipo de vehículos al garantizar mayor liquidez.

De hecho, el estudio de la gestora desvela que en la horquilla del 16% y 17% de una cartera bien repartida entre renta variable, renta fija e inmobilario, produce muchos mejores rendimientos en un horizonte temporal más amplio.

Fuente: Degroof Petercam
Fuente: Degroof Petercam

Sin embargo, la clave es el potencial que puede ofrecer el ladrillo cotizado en Europa. El experto estima que se encuentra, en la actualidad, con un descuento frente a los NAVs de cerca del 10% en suelo europeo. Especialmente, con un 5% en la Eurozona. Esto, explicaba, “implica que el inversor que prevé que las valoraciones de los activos desciendan”.

 

¿Dónde se encontrarían las mejores posibilidades? Según el gestor, por tanto, no cabe duda que en territorio europeo. De hecho, aseguraba que pese a que los títulos inmobiliarios todavía no son tan populares como en Estados Unidos, Europa posee a los gestores activos que apuestan por la selección de valores un abanico enorme de “oportunidades en varios sectores inmobiliarios”.

De esta manera, .la gestora ve en el sector logístico el mejor posicionado debido al furor por el comercio electrónico, que se ha transoformado en el principal catalizador de este área. De esta manera, aseguraba, que “invertir en el sector de la logística es otra manera de invertir en el negocio retail , pero evitando la exposición al riesgo y aprovechar las fuertes rentabilidades que ofrece”.


El boom de las socimis

Ya son treinta y cinco las sociedades de inversión inmobiliaria (socimis) que cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). La última compañía en dar el toque de campana en la Bolsa de Madrid fue General de Galerías Comerciales con una subida del 32,9%, la mayor de este mercado, alcanzando los 105 euros por acción con lo que su capitalización bursátil se elevó a 2.730 millones de euros.

La próxima socimi en debutar en este segmento de mercado será Kingbook Inversiones con una capitalización de 23,9 millones de euros enfocada en la compra y posterior alquiler de activos dedicados al negocio de la distribución minorista de carburantes y actividades comerciales accesorias.

Pero entre las compañías más conocidas de este sector se encuentra Inmobiliaria Colonial que recientemente se incorporó al Ibex 35 y su junta general de accionistas aprobó su conversión a socimi.

Con este nuevo régimen fiscal, Colonial reduce su tasa impositiva del 25% al 0% y, de esta forma, tanto el beneficio neto como el flujo de caja se incrementarán significativamente, un aumento que podría rondar los 72 millones de euros en los fondos propios y beneficios consolidados de 2017.

“Las ventajas fiscales convierten a las socimis en un sector atrayente”

La rebaja fiscal es uno de los factores que explican el “boom de las socimis” según los expertos. En 2012 se produjo un cambio de normativa que proporciona a este tipo de compañías grandes ventajas que las convierten “en un sector realmente atrayente” según el analista de XTB, Alejandro Nuñez.

Al tener una exención fiscal, las empresas tienen mayores beneficios que, según la ley, deben repartir en un 80% en forma de dividendo.

Además, la cultura de inversión en nuestro país está ligada al ladrillo, lo que hace que el perfil del inversor sea “moderado y que busque rentabilidad vía cotización de este tipo de compañías y también una rentabilidad estable vía dividendo” añade Nuñez.

Para el profesor del Instituto de Estudios Bursátiles (IEB), Alejandro Inurrieta, la reforma legislativa también ha sido positiva para el sector porque ha permitido crear “un vehículo de inversión líquido a través de mercados organizados, de forma fiable y atractiva desde el punto de vista fiscal lo que está permitiendo que regreso el capital nacional y extranjero.”

Un capital que ha regresado a nuestro país para invertir a través de este tipo de empresas sin necesidad de tener que comprar inmuebles, añade Inurrieta.

“Las socimis reparten un porcentaje muy alto de sus ganancias vía dividendos”

Inurrieta también coincide en señalar que las ventajas fiscales convierten a este tipo de empresas en un sector muy atractivo para el inversor debido a que “reparten a través de dividendos un porcentaje muy alto de sus ganancias lo que las hace muy atractivas sobre todo para los inversores institucionales“.

“El 80% de sus activos inmobiliarios se deben destinar al alquiler y dentro de ese segmento, el 80% del beneficio se debe repartir vía dividendo por lo tanto es un sector realmente atrayente” aclara el analista de XTB, Alejandro Nuñez.

Entre otra de las ventajas que fomentan el boom de salidas a Bolsa de socimis es que gracias a cotizar en el MAB se dan a conocer en el mundo de la inversión.””El factor comercialización, el nombre, el marketing que aporta a una compañía cotizar en el MAB para que otros inversores tanto nacionales como internacionales inviertan en estas socimis” destaca Nuñez.

Sin embargo, el profesor del IEB, Alejandro Inurrieta, considera que el sector de las socimis que cotizan en el MAB no se puede comparar con otros mercados homónimos como el anglosajón.

“Para que una compañía pueda cotizar en el MAB debe tener un capital mínimo de 5 millones de euros, por lo tanto en este segmento de mercado se encuentran muchas sociedades patrimoniales con uno o más inmuebles que quieren poner en valor” subraya.

¿Se podría producir otra burbuja inmobiliaria?

Tras la crisis del ladrillo en el año 2009 y con la quiebra de la mayoría de sociedades inmobiliarias, el sector está comenzando a recuperarse gracias al aumento del apetito inversor, como demuestra la cifra cada vez mayor de socimis que salen a Bolsa.

Según el profesor del IEB, Alejandro Inurrieta, no se podría producir de nuevo una burbuja del ladrillo debido a que las condiciones de crédito no van a recuperar los niveles previos a la crisis.

“De momento en el sistema financiero español no se puede producir un nuevo incremento o impulso del crédito a ritmos del 20 o del 30% anual como tuvimos a finales de los noventa, principios de los 2000” declara Inurrieta.

El analista del XTB, Alejandro Nuñez, descarta que se pueda producir un nuevo boom en el sector del ladrillo debido a que las socimis están obligadas a tener alquilados el 80% de sus inmuebles por lo que siempre existirá un ajuste entre oferta y demanda.

No obstante, Inurrieta considera que en el sector de las viviendas de alquiler si se está produciendo una cierta burbuja debido al exceso de demanda y la escasez de oferta.


BlackRock destaca el interés por el inmobiliario

BlackRock detalla que desde su lanzamiento en 2015, el Europe Property Fund IV ha invertido aproximadamente un quinto de los compromisos de los clientes en seis operaciones en ciudades europeas clave, como París, Munich, Frankfurt y Dublín. Sus equipos de inversión locales han logrado reposicionar, restaurar y recapitalizar activos inmobiliarios de oficinas, retail y alojamiento de estudiantes en Europa continental en países como Alemania, Francia, la región nórdica, el Reino Unido e Irlanda. Asimismo, cuenta con una sólida cartera de inversiones en desarrollo con otras cinco operaciones que llevará a cabo en exclusividad.

Thomas Mueller, gestor de carteras en el negocio real estate de BlackRock, comentó: “La conclusión de la fase de captación y el elevado interés por parte de los inversores al que hemos asistido demuestran la gran confianza que estos han depositado en nuestra plataforma de Real Assets. La primera adquisición del fondo ya se está llevando a cabo y las rentabilidades se materializarán mucho antes de lo previsto por los inversores. Estamos convencidos de que seguiremos formalizando acuerdos en los mercados de mayor liquidez (a menudo fuera del mercado) gracias a nuestra presencia local. Nuestro enfoque, basado en análisis y apuntalado por los exhaustivos conocimientos de la gestora, y nuestro énfasis en el valor relativo nos han permitido identificar con antelación tendencias económicas, políticas y sectoriales. Ante el nivel actual de los diferenciales de rendimiento y nuestro enfoque altamente selectivo, mantenemos nuestro optimismo en cuanto a nuestra capacidad para generar rentabilidad en el sector europeo de valor añadido».

Por su parte, Marcus Sperber, responsable del negocio real estate de la firma, añade que “con la volatilidad que están protagonizando los mercados hoy día, los inversores institucionales están virando de forma significativa hacia activos de escasa liquidez que puedan ayudarles a generar rentas y que presenten un mayor potencial de rentabilidad en un horizonte a largo plazo. Además de este aumento de la demanda, hemos observado un dinamismo positivo a escala global en nuestra plataforma de Real Assets a medida que los inversores buscan soluciones que les ayuden a cumplir sus objetivos de inversión, como el Europe Property Fund IV. Nuestra estrategia, centrada en las oportunidades inmobiliarias de valor añadido en los principales mercados europeos, ya está dando sus frutos. El fondo ha brindado valor a nuestros inversores, además de proteger el capital frente a los numerosos riesgos de caída. Esperamos con interés seguir invirtiendo en el mercado inmobiliario europeo en nombre de nuestros clientes”.

BlackRock Real Assets brinda a los inversores exposición a deuda y capital privados del sector inmobiliario y deuda y capital de infraestructuras a través de fondos, coinversiones y cuentas gestionadas. Es el grupo de inversión de BlackRock especializado en el sector inmobiliario e invierte en estrategias en el segmento de riesgo y rentabilidad, brindando así acceso a las principales clases de activos inmobiliarios. El negocio gestiona más de 20.000 millones de dólares en capital y deuda del sector inmobiliario de compañías tanto privadas como cotizadas en nombre de inversores de todo el mundo desde 16 oficinas en 10 países en Asia-Pacífico, Europa y Estados Unidos.


Wellington Management apuesta por la socimi Axiare

Wellington Management Group ha comunicado a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) que cuenta con una participación del 3,122% en la socimi Axiare Patrimonio, frente al 2,814% registrado ante el regulador a principios de abril.

Entonces, David Einhorn, presidente y fundador de Greenlight Capital, informaba que cuenta con instrumentos financieros que, en caso de ejercicio, supondrían un 6,324% del capital de la compañía, frente al 6,956% registrado ante el regulador en diciembre de 2015. Esta variación se enmarca dentro de la ampliación de capital del grupo, manteniendo el inversor americano el mismo número de acciones (cinco millones).

El pasado mes de febrero Axiare arrendaba el 50% del edificio ubicado en el número 15 de la calle Ramírez de Arellano a la administración pública en un acuerdo a largo plazo, lo que supone ingresos de manera recurrente e inmediata para la socimi, además de una extensión del inquilino existente.

Con estas operaciones, asesoradas por Savills, la ocupación del edificio pasa de un 34% en el momento de la compra a un 91% en poco más de año y medio.

Se trata de un alquiler en un inmueble que Axiare Patrimonio ha reposicionado recientemente, tras haberlo comprado en junio de 2015. Durante 2016, el grupo llevaba a cabo una reforma, acometida por Colliers Technical Services, afectando los espacios de recepción, las zonas comunes y los espacios de oficinas, así como un nuevo sistema de aire acondicionado, implementando nuevos servicios diseñados para aumentar la calidad del inmueble y la comodidad de sus inquilinos como la instalación de vestuarios con duchas, iluminación LED y una nueva zona ajardinada alrededor del edificio.

Este inmueble ha obtenido la certificación medioambiental LEED Gold, “en línea con el ambicioso plan de la socimi, que aspira a conseguir una de las carteras de oficinas más sostenibles del ámbito internacional”.

Guillermo Fernández-Cuesta, director inmobiliario de Axiare Patrimonio, señala: “Estamos muy ilusionados de empezar el año con un alquiler de este volumen y con un arrendatario de este nivel. Esta operación pone en valor el modelo de gestión de inmuebles que hemos desarrollado con este y otros edificios así como el reposicionamiento de excelencia en la calidad de los inmuebles que nos hemos marcado como objetivo prioritario para nuestra cartera de activos”.

En esta operación, el grupo ha contado con el asesoramiento legal de EY, el asesoramiento comercial de Savills y el asesoramiento técnico de Homu Project.


Bestinver reduce su participación en Lar

Bestinver Gestión ha comunicado a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) que controla un 2,970% del capital de la socimi Lar España Real Estate.

Dicho porcentaje se sitúa por debajo del 4,184% registrado ante el regulador en marzo de 2014.

A mediados de marzo, Credit Suisse desembarcaba en el capital de Lar España Real Estate con una participación del 4,31% (2,15% y un 2,16% adicional vía instrumentos financieros)

La compañía ha adquirido el complejo comercial Parque Abadía, en Toledo, por un importe de 63,1 millones de euros y una cartera de 22 locales comerciales por 47,6 millones. Estas dos operaciones, que suman 110,7 millones, se produjeron poco después de que la socimi lograra financiación bancaria por valor de 104 millones de euros para acometer nuevas inversiones.

Parque Abadía es el área comercial de mayor tamaño de Castilla-La Mancha y cuenta actualmente con una ocupación del 100%. Se trata de un complejo comercial de referencia en la zona, con operadores tan destacados como Alcampo, Media Markt, Decathlon, Leroy Merlin y Kiabi.

Por su parte, los 22 locales comerciales totalmente ocupados y operados por el Grupo Eroski representan una superficie global de 28.822 metros cuadrados. Se trata de una cartera con una gran diversificación geográfica; en concreto, diez establecimientos se encuentran situados en el País Vasco, siete en Baleares, dos en Navarra, otros dos en Cantabria y uno en La Rioja.

José Luis del Valle, presidente de Lar España, puso en valor que “estas dos adquisiciones se producen tan solo una semana después de haber conseguido financiación bancaria por valor de 104 millones de euros, lo que demuestra una vez más la eficiencia del grupo en la gestión financiera de los recursos”.

Asimismo añadió: ”La incorporación de estos activos a nuestra cartera nos permite crecer en el ámbito de los activos retail, que suponen ya más de 1.000 millones de euros, con lo que superan el 75% de los activos de la socimi, y también nos lleva a diversificar aún más nuestra presencia geográfica”.

Lar España Real Estate cuenta con 31 activos inmobiliarios cuyo valor alcanza los 1.385,7 millones de euros.


¿Hay vida más allá de las Bolsas?

Ganancias cercanas al 6% de media en las Bolsas de Europa y EEUU para cerrar el primer trimestre. Ascenso que asciende al 11,8% en el caso del Ibex, en el que ha sido su mejor trimestre desde 2015.

Sin duda, el arranque de 2017, a pesar de todo el ‘ruido’ y riesgo político ha sido brillante para la renta variable, de la mano de una mejora de la macro ‘atrasada’ (PIB o empleo) como ‘adelantada’ (PMIs, índices de confianza…).

Repunte de las expectativas de crecimiento e inflación a lo largo y ancho del planeta, aceleradas por las todavía promesas fiscales y de inversión del presidente norteamericano, Donald Trump que, aunque en menor medida, se espera se extiendan al resto de países, provocando una ‘marcha atrás’ de los bancos centrales (gradual y divergente, sí). En definitiva, pueda que la vuelta a la normalidad tras la Gran Recesión.

“Las economías desarrolladas están atravesando por uno de sus mejores momentos tras la gran crisis financiera y económica”, apunta Link Securities.

Reconoce esta firma la sobrecompra de las Bolsas, sobre todo Wall Street, que acompaña a este optimismo. Y, en este sentido, Renta 4 habla de la posibilidad de una “toma de beneficios que sería sana el el corto plazo”.

Con todo, estos expertos mantienen su idea de sobreponderar a medio plazo renta variable, “sobre todo europea”, pues llaman la atención sobre la recuperación macro y de los resultados empresariales (con revisiones de beneficio por acción en máximos de seis años y mejora de márgenes tras cinco ejercicios de caídas, ROE haciendo suelo).

beneficios renta 4
Fuente: Renta 4.

Asimismo, consideran que los precios de las Bolsas del Viejo Continente son más atractivos que los de EEUU y también lo son las “valoraciones relativas frente a la renta fija”. Ahora bien, recomiendan elegir bien los puntos de entrada (timing) ante la volatilidad esperada y ser muy selectivos por valores (stock picking).

Y es que, creen, que, en el plano macro, las encuestas podrían estar acerándose a máximos; mientras que el mercado puede impacientarse ante la falta de concreción de los estímulos de Trump; y también podría ponerse nervioso por el endurecimiento monetario tanto de la Fed, como del BCE. Finalmente, conviene tener presente la agenda electoral europea: “Esperamos ruido, aunque no escenarios de resultados extremos”.

Renta fija: más riesgo que oportunidad

Añade el Departamento de Análisis de Bankinter que, por otro lado, “unas mayores perspectivas de inflación restan atractivo a la renta fija”. Un tipo de activo, reiteran, que presenta “más riesgos que oportunidades. El proceso de aumento de la pendiente de la curva de tipos ha llegado para quedarse. Por tanto, en un momento en el que la liquidez en mercado sigue siendo muy elevada, las alternativas de inversión a la renta variable son ciertamente limitadas. Este escenario favorecerá que el flujo de fondos continúe reconduciéndose hacia Bolsas. Y especialmente hacia aquellos sectores más ligados al ciclo como el industrial, el tecnológico y el financiero”.

En concreto, su escenario base para el Ibex contempla un precio objetivo de 10.860 puntos para 2017, frente a los 10.202 que estimaban en diciembre. “Esta valoración implica un potencial del 5,3% desde los niveles actuales de cotización y justifica nuestra recomendación de comprar sobre este índice”, destacan.

El selectivo español y Europa en general son los mercados favoritos de estos expertos, seguidos de EEUU, mientras que para Japón siguen neutrales. Por el contrario, apuestan por vender tanto bonos soberanos, como corporativos; aunque también siguen neutrales en high yield.

“La mejora del ciclo así como de las materias primas, supondrá una caída en las tasas de defaults. Esto será descontado positivamente. A su vez, la búsqueda de rentabilidad, desplazará a los inversores hacia este tipo de activos con tasas de retorno superiores”, detallan.

El inmobiliario, por su parte, copa diversas posturas: inversión directa en activos en España,” por la tendencia moderadamente alcista de los precios en residencial y rentas por alquiler en activos comerciales”. Neutral para Europa, recomendando “no tener en cartera fondos de inversión en el sector inmobiliario, penalizados por dos factores: expectativa de subida de tipos de interés, precios ya elevados y riesgo de descenso de precios en el mercado de oficinas londinense como consecuencia del Brexit”.

Finalmente, reiteran vender depósitos, “por su baja rentabilidad y a un ciclo económico que gana tracción”.


Fondos soberanos en la nueva era del crudo

Junio de 2014. Los precios del barril de crudo Brent superaban los 110 dólares de largo. Apenas seis meses después, no superaban los 48 dólares. Y un año más tarde, en enero de 2016, rondaban los 31 dólares. Hoy se sitúa en los 53 dólares, pero es evidente que la era de los 100 dólares no se volverá a ver. Al menos en mucho tiempo. La caída del oro negro, un menor ritmo de crecimiento en China y las batallas internas de la OPEP y las externas con EEUU han provocado que los grandes fondos soberanos que antes basaban en el crudo su estrategia tengan que reinventarse para no morir asfixiados.

Las conclusiones del último Informe de Fondos Soberanos 2016 elaborado por el Icex, IE Business School y KPMG, lo dejan claro. Pese a la caída de los precios del petróleo, y que algunos gobiernos están usando estos ‘activos’ para financiar sus abultados déficits, los gigantes de la inversión soberana empiezan a adaptarse al nuevo entorno y no parece que vayan a frenar en sus inversiones.

Ni el apocalipsis ha llegado a los fondos soberanos, ni estos son los únicos salvavidas de sus Gobiernos. Sin ir más lejos, y aprovechando su buena calificación crediticia junto a unos bajos tipos de interés, Arabia Saudí logró levantar 5.000 millones de dólares en su primera emisión de bonos en 7 años en abril del pasado año, con el fin de financiar un deficit esperado en 10.000 millones de dólares. También Qatar ha buscado financiarse en unos mercados de deuda más baratos, del mismo modo que Kuwait, que el pasado año ya anunció que financiaría parte de su deficit esperado de unos 40.500 millones de dólares con emisiones de bonos en moneda extranjera.

Hacia la evolución

Aún así, es evidente que los fondos soberanos basados en el petróleo deben evolucionar, en un entorno en el que los precios a 100 dólares serán difíciles de volver a ver en el mercado. Y unas rentabilidades estables y resistentes serán clave en este nuevo entorno. “Por esta razón, es probable que inviertan una mayor parte de su efectivo en activos reales con horizontes de inversión a más largo plazo”, indican los expertos.

fondos soberanosDe hecho, y según el informe, se espera también una disminución en la inversión en títulos de renta fija más segura, que ofrece actualmente ínfimos rendimientos, así como en acciones cotizadas, dada la volatilidad que se espera en el mercado. Actualmente, y según los datos que manejan los expertos, los fondos soberanos globales controlan casi el 10% de todas las acciones cotizadas a nivel global.

Pero al cierre de 2015, mantenían cerca un 29% de su cartera total en mercados privados, lo que supone una inversión de 1,6 billones de dólares en valores no listados, y en sectores como infraestructuras y real estate. Unos sectores, junto con las start up tecnológicas, en los que los fondos habrían invertido más de 650.000 millones de dólares en los últimos años. Con lo que la cifra aumentará.

Algunos ejemplos de esta tendencia se han dado precisamente en España, donde gigantes del sector como KIA (Kuwait Investment Authority) compró, junto con Macquarie Group los activos españoles de la energética E.ON, en un acuerdo valorado en 2.500 millones de euros. También en 2015, entró con una participación del 25% en la filial Global Power Generation (GPG) de Gas Natural.

Otro ejemplo de diversificación es la decisión del fondo Public Investment Fund (PIF) (Arabia Saudí), de convertirse en un jugador global, algo que demostró con la inversión de 3.500 millones de dólares en la aplicación Uber. Y los inversores deben estar muy atentos a la próxima salida a Bolsa de Aramco, el gigante petrolero del país, que, según los cálculos oficiales, transformaría el fondo en el mayor del mundo, con más de 2 billones de dólares (1,75 billones de euros). Además, con la operación, y la transferencia de las acciones de la compañía a PIF, la fuente de ingresos del Gobierno vuelven a ser las inversiones, no el petróleo.

Apoyo en otros fondos

Ahora, inmobiliario e infraestructuras se pueden convertir en esos activos de largo plazo que los grandes fondos soberanos buscan para un rendimiento más sostenibles. Y en este entorno de diversificación respecto a las inversiones tradicionales, un trabajo ‘tú a tú’ con los gestores y buscar el apoyo de otros actores como los fondos de capital privado se torna indispensable. En el informe del ICEX, los expertos explican cómo durante una entrevista reciente, David Rubenstein, CEO de Carlyle Group, explicaba cómo “los fondos soberanos están creciendo en nuestra base de inversores, llegando al mercado en operaciones muy grandes y con compromiso a muy largo plazo. Y lo están haciendo a un ritmo que no habíamos visto antes”.

Un ejemplo de esa colaboración es la del fondo soberano de Arabia Saudí y el de Kuwait junto al banco Softbank para invertir 100.000 millones de dólares. La idea es que estos gigantes de la inversión inyecten capital de forma directa en fondos de private equity o bien se alíen con ellos para llevar a cabo adquisiciones.

Los expertos concluyen: los fondos soberanos necesitarán menos gestores, pero les ordenarán mandatos mayores y a más largo plazo. “A cambio, exigirán relaciones más estrechas”, indican, recordando que todos estos cambios harán que los fondos se conviertan en mejores gestores de su capital, cumpliendo de una forma más efectiva con sus mandatos en momentos de incertidumbre.


Dónde apostar y de qué huir en Bolsa

“A mediados de 2016, el discurso de la Bolsa pasó de presiones deflacionistas al crecimiento e inflación, un cambio en el “hilo musical” que se vio acelerado por la elección de Donald Trump, lo que alteró profundamente el sentimiento y provocó una huida casi indiscriminada de los valores de calidad, los denominados “cuasibonos”, en dirección a los valores cíclicos sensibles a la economía”. Para Daniel Roberts, gestor de Fidelity, esta ‘rotación indiscriminada’ ha complicado el mercaod, pero también ha abierto oportunidades para encontrar valor en ese proceso.

A su juicio, “dado que el ciclo está en su fase de madurez y los beneficios en niveles elevados, no estamos ante una apuesta por la recuperación de los beneficios. Hay casos de acciones que se han vendido con fuerza sin que haya habido noticias negativas en el plano fundamental”. Del mismo modo, “los valores cíclicos han visto revisadas al alza sus valoraciones de forma indiscriminada, lo cual en algunos casos puede tener difícil justificación, dado que estamos en los últimos compases del ciclo”.

Este entorno puede dejar oportunidades a los stock pickers, que también observan buen momento de entrada en ciertas compañías castigadas por la volatilidad que procesos como el Brexit o las elecciones en distintos países europeos y el temor al auge del populismo han creado en el mercado. Desde NN IP explican que “con toda probabilidad, el proceso de Brexit será ocasión de nuevos flash informativos en el frente político que podrían erosionar la confianza de los inversores, quienes encuentran difícil ignorar tales noticias”. Pero tienen claro que la macro apoya más a Europa que a EEUU.

Asignación de activos

La firma, tras las elecciones holandesas que han dejado la percepción de un menor riesgo político, ha elevado su asignación a renta variable de la Zona Euro. “Otras razones han sido la firme dinámica de beneficios empresariales, la sólida coyuntura macroeconómica, las elevadas primas de riesgo implícitas en las acciones y la demanda reprimida de los inversores institucionales”, que pueden empezar a volver al mercado tras meses fuera por ese riesgo electoral. “Preferimos activos sensibles al crecimiento como acciones, valores de deuda de empresas, sector inmobiliario y materias primas”, indican.

Del mismo modo, y en términos de política monetaria, también apuestan por mercados emergentes. Frente a la posición negativa que mantenían desde hace unos meses, ahora explican que el riesgo de un endurecimiento abrupto de las condiciones financieras en estas regiones ante una posible apreciación del dólar y una política monetaria de la Fed más restrictiva, ha disminuido. “La retórica proteccionista de Donald Trump también se ha quedado por ahora en palabras, y la robustez de los datos macroeconómicos junto a la constatación de que China gestionará su economía son otros factores que sostienen a los mercados emergentes”, indican.

Del mismo modo, consideran que el alza de tipos en EEUU también revalida el posicionamiento de sobreponderar los valores cíclicos frente a los defensivos

Sectores… siendo selectivos

Para los expertos de Andbank, uno de los sectores más atractivo en el momento actual es el industrial, sobre todo tras conocer los últimos datos de PMI europeo que han superado incluso el dato estadounidense situándose en 56. “Aprovechando los últimos datos de PMI en Europa, se pone de manifiesto una vez más la fortaleza del ciclo que se inció el pasado verano. Esta mejora tiene un espejo muy evidente en el sector industrial”, indican, recordando que la valoración del mismo es elevada con beneficios vencidos, pero que la expectativa es elevada en términos de expectativas. “Es probable que el consenso se quede corto y las ventas crezcan más, con unos márgenes que si apuntan a niveles máximos”, explican. Su principal apuesta en este segmento es la austriaca Andritz.

Desde el departamento de análisis de Bankinter añaden que, de cara a los próximos meses, los inversores también deben ser selectivos a la hora de mirar los distintos sectores de la economía española. Construccióm, inmobiliario, turismo y hotelero se beneficiarán, a su juicio, de la evolución macro del país. Pero hay que saber distinguir el grano de la paja. Meliá y eDreams aparecen entre sus favoritas. Sin embargo, aconsejan ser más prudentes en aerolíneas, que, pese a los bajos precios del crudo, se enfrentan a retos como la incertidumbre sobre el “Trump-trade”, el temor a nuevos atentados y “el proceso de concentración del Sector para ajustar el exceso de capacidad y combatir la guerra de precios”. IAG es la excepción positiva dentro de su lista.

Respecto al inmobiliario, consideran que la tendencia de subida de precios en oficinas y centros comerciales Premium se mantendrá. Pero reducen su recomendación “debido a que la expectativa de unos tipos de interés superiores limita el potencial alcista de estas compañías frente a otros sectores más vinculados al ciclo”. Merlin Properties sigue siendo su favorita.

sectores fidelityMás positivos se muestran con la banca, donde consideran que salvo excepciones, las ratios de solvencia se sitúan en niveles satisfactorios y superiores a los exigidos. “ Los bancos cotizan con múltiplos de valoración históricamente bajos (P/VC<1x) y especialmente atractivos en relación al conjunto del mercado. Nuestros favoritos son BNP, SocGen, Santander, Caixabank, Bankia, ABN y Deutsche Bank”, indican.

¿Qué pasa con el Brexit?

Según la última Encuesta de Analistas de Fidelity, las empresas ya están tomando posiciones de cara a la salida del Reino Unido de la UE y ajustando sus planes estratégicos de inversión. La mayoría de los analistas que cubren Europa y el 40% de los analistas que se centran en Japón señalan que el Brexit tendrá un efecto moderadamente negativo en sus empresas y afectará especialmente a la industria, la energía, el consumo discrecional, los servicios financieros y las TI.


Neinor y la recuperación del inmobiliario español

Dirigida por Juan Velayos y constituida en 2015 por el fondo Lone Star con los activos inmobiliarios que adquirió a KutxaBank, Neinor Homes abre este miércoles un nuevo capítulo en su historia con su salida a Bolsa, la primera de una promotora en diez años. Un década de crisis y, no hace falta recordarlo, de recuperación del estallido de la ‘burbuja del ladrillo’ que tanto dolor ha provocado en España.

Su andadura en el parqué ha comenzado a un precio de 16,46 euros por acción, cifra que arroja una valoración total para la compañía de 1.300 millones de euros. El volumen de la oferta asciende a 709,3 millones de euros por la venta de 43,1 millones de acciones y el grupo ha recibido una sobredemanda de 4,3 veces.

La operación comprende una OPV (oferta de venta de acciones existentes) por importe de 609 millones, y una OPS (oferta de suscripción de nuevas acciones) por 100 millones, destinada a inversores cualificados. Se coloca un 54,5% del capital, ampliable al 60% en caso de ejercitarse el green shoe (opción de compra reservada a las entidades colocadoras).

La valoración de Neinor es “apropiada” en opinión del Departamento de Análisis de Bankinter. Destacan estos expertos que “implica asumir unos múltiplos de precio/NAV de 1,2 veces y un precio/valor contable de 2,1 veces, superiores al de otras promotoras residenciales cotizadas en el mercado español como Quabit (P/VC = 1,6 veces) o Inmobiliaria del Sur (P/VC = 1,96 veces)”.

No obstante, detallan, estos múltiplos “más elevados pueden justificarse a priori por su mayor dimensión (los otros grupos capitalizan 181 millones y 157 millones, respectivamente) y por un nivel de endeudamiento inferior (260 millones con un LTV del 21%, frente a los 200 millones de la primera y los 189,6 millones de la segunda)”.

Neinor Homes espera con su salida a Bolsa captar recursos para comprar nuevos suelos en los que lanzar promociones de vivienda y para liquidar deuda. En su plan estratégico se ha marcado como objetivo la entrega de entre 3.500 y 4.000 casas hasta 2020. A partir de ese año, espera alcanzar un margen sobre Ebit objetivo del 20%.

Actualmente, la promotora, según sus datos, cuenta con 161 desarrollos residenciales que se traducen en 9.100 unidades aproximadas, “en un banco de suelo urbano que cuenta con todos los permisos necesarios”. El valor bruto del mismo se “cifra en 1.120 millones de euros, con sólidos retornos ajustados al riesgo”. Finalmente, destaca, cuenta con “gran visibilidad sobre ingresos: el 63% de las unidades, con entregas previstas en 2017 y 2018, ya están pre-vendidas”.


El inmobiliario se abre hueco en cartera

Con el regreso de la inflación, especialmente en Estados Unidos, pero también en Europa y hasta en Japón, y la mejora de las previsiones macro, el inmobiliario reivindica su lugar en las carteras de inversión, tanto como fuente de retorno como de protección.

“Tener una exposición directa a los activos reales permite garantizar la obtención de unas rentabilidades atractivas a largo plazo, mejorar la protección de la cartera frente al alza de los precios y reducir los riesgos de caídas”, subrayaba BNP Paribas WM como una de sus 10 claves para ganar en este nuevo entorno de mercado.

Por su parte, Richard Turnill, director mundial de estrategia de Inversión en BlackRock, llama la atención en concreto sobre el inmobiliario comercial de Estados Unidos: “Tiene potencial de aportar yields atractivas en los próximos años (…) esperamos que la apreciación del capital se ralentice, pero apostamos por el crecimiento de los ingresos operativos ante el contexto de inflación y el potencial de los propietarios de agregar valor mediante la modernización de los edificios”.

Los rendimientos medios del 3,4% son “competitivos”, continúa, y además la demanda es “fuerte”. Y es que, casi la mitad de los institucionales consultados para su último Global Institutional Rebalancing Survey planeaba incrementar sus asignaciones al sector.

inmobiliario blackrock
Fuente: BlackRock.

“Nos gustan las propiedades industriales y oficinas, que deberían beneficiarse de la reflación. Somos neutrales en residencial, debido a la elevada oferta y evitaríamos retail, ante la competencia del e-commerce”, afirma.

Y, sobre todo, tranquiliza: “Los precios han vuelto a máximos de 2008, pero vemos diferencias clave con el ciclo anterior que acabó en desastre: la actividad de desarrollo inmobiliario es menor y el acceso al crédito también”.

Recordemos que Folmer Pietersma, de Robeco, destacaba a principios de año que con una rentabilidad por dividendo del 4%, el sector inmobiliario “sigue siendo un activo atractivo para los inversores orientados a rentas”. En los mercados desarrollados, añade, “los fundamentales siguen siendo fuertes con tasas de crecimiento de las ganancias para el periodo 2016-2018 que apuntan al 5%-8%”. El apalancamiento general, continúa, es moderado.

Así, “en un escenario macroeconómico positivo, con tipos de interés cada vez más altos”, elige empresas activamente gestionadas, con bajo riesgo financiero, fuerte cash flow y una elevada puntuación en materia de ESG, pues éstas compañías “están en mejor posición para emprender adquisiciones o iniciar nuevos desarrollos; y, al mismo tiempo, en un escenario negativo o ante cualquier ‘cisne negro’, están protegidas”.


JP Morgan apuesta por la socimi Axiare

JP Morgan ha comunicado a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) que controla un 11,205% del capital (10,213% y un 0,992% adicional vía instrumentos financieros) de la socimi Axiare Patrimonio.

Dicho porcentaje supera al del 10,001% (8,976% y 1,025%, respectivamente) registrado ante el regulador a principios de marzo.

Por su parte, Inmobiliaria Colonial reduce su participación en la compañía hasta el 14,415%, desde el 15,091% de octubre de 2016.

Axiare Patrimonio ha cerrado con éxito una ampliación de capital por un importe total de 93 millones, a través de un procedimiento de colocación acelerada (Accelerated Bookbuilt offer).

La operación consistía en la emisión de 7.187.498 acciones nuevas de la socimi (aproximadamente un 9,99% del capital social antes de la ampliación), a un precio de emisión de 13 euros por acción, que representa un descuento del 2,6% sobre el precio de cotización al cierre de la sesión del día siete de marzo de 2017.

Tras el aumento de capital, con base en el precio de cotización actual, Axiare Patrimonio superará los 1.000 millones de euros de capitalización bursátil.

Los fondos obtenidos permitirán a la empresa “continuar invirtiendo en las excelentes oportunidades identificadas en el mercado y generar retornos muy atractivos a sus accionistas. En este sentido, cabe subrayar que tiene un pipeline de inversiones por más de 1.100 millones de euros, de los que 400 millones de euros están en una situación avanzada de ejecución”.

La colocación se ha realizado entre “una sólida base de inversores cualificados e institucionales internacionales, incluyendo tanto accionistas actuales como nuevos inversores, permitiendo a Axiare diversificar la base accionarial y mejorar el free float y la liquidez de la acción. El éxito de la misma”, destaca la compañía, “pone de manifiesto el gran interés de los inversores en el modelo de negocio implementado por Axiare Patrimonio, así como en las interesantes oportunidades que ofrece el mercado inmobiliario español y en especial en el segmento de oficinas”.

La socimi ha realizado inversiones por valor de más de 360 millones de euros en los últimos seis meses, principalmente edificios de oficinas prime y naves logísticas, adquiridas por debajo de su coste de reposicionamiento y con un alto potencial de generación de valor.

Con estas adquisiciones recientes, la cartera de activos adquiridos por Axiare Patrimonio, valorada en 1.489 millones de euros, está compuesta en un 75% por oficinas, un 16% por plataformas logísticas y en un 9 % por otros activos comerciales. Desde su salida a Bolsa en julio de 2014, la compañía ha generado un retorno en términos de crecimiento de NAV del 45,4%, tomando como referencia el NAV publicado a 31 de diciembre de 2016 de 13,8 euros por acción.


BlackRock se mueve en Banco Popular

BlackRock ha comunicado a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) que controla un 4,156% del capital de Banco Popular (1,391% y un 2,765% adicional vía instrumentos financieros).

Dicho porcentaje se sitúa por debajo del 4,259% (1,237% y 3,022%, respectivamente) registrado ante el regulador a finales de febrero.

Por su parte, la Sindicatura de Accionistas de Banco Popular, consejero de la entidad, ha comprado 346.816 acciones, a un precio unitario entre los 0,80 y los 0,83 euros; al mismo tiempo, ha vendido 49.493 títulos, a 0,86 euros cada uno. Su participación se sitúa en el 9,583% frente al 9,576% previo.

A mediados de enero, y como parte de su reestructuración, el banco ponía en marcha su red de oficinas especializadas en el negocio inmobiliario.

Popular explicaba que este movimiento se enmarca en la “separación de la actividad principal de la inmobiliaria y con el objetivo de que una parte de la organización esté centrada en la generación del negocio rentable y recurrente de pymes y familias, y la otra, en la reducción de activos no productivos y en la rentabilización del negocio inmobiliario”.

Así, indicaba que dicha red contará con 40 oficinas, cuatro direcciones regionales y una plantilla de 400 empleados y dependerá de la dirección general de negocio inmobiliario y transformación de activos. La distribución territorial de la misma es la siguiente:

– Cataluña y Levante: 12 oficinas

– Madrid y Centro: 10 oficinas

– Norte y Pastor: 10 oficinas

– Andalucía: 8 oficinas

Tendrá como “principal misión gestionar el negocio inmobiliario del banco, así como la gestión integral de las recuperaciones, con una perspectiva de optimización de capital alineada con los objetivos generales del banco de reducción de activos improductivos”.

Banco Popular cerraba 2016 con unas pérdidas de 3.486 millones de euros, frente a los 105 millones de euros de beneficio neto que consiguió en 2015.


JP Morgan alcanza el 10% del capital de Axiare

JP Morgan Chase & Co. ha comunicado a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) que controla un 10,001% del capital de la socimi Axiare Patrimonio (8,976% y un 1,025% adicional vía instrumentos financieros).

Dicho porcentaje duplica al del 5,804% registrado ante el regulador cuando desembarcó en el grupo en julio de 2014.

En noviembre del pasado ejercicio, Axiare Patrimonio reducía su autocartera hasta el 1,663%. Mientras que Lansdowne apostaba por el grupo alcanzando instrumentos financieros que, en caso de ejercicio, supondrían un 2,015% del capital, frente al 1,993% previo.

El grupo cerraba a finales de febrero su tercera operación de compra de activos estratégicos de 1027. La socimi ha invertido ha invertido 53,4 millones de euros en la adquisición de un edificio de oficinas de 8.036 metros cuadrados y 99 plazas subterráneas de aparcamiento en el distrito financiero de Madrid, una de las zonas más demandadas por inquilinos de primer nivel.

El consejero delegado (CEO) de Axiare Patrimonio, Luis López de Herrera-Oria afirmaba que “esta operación muestra otra vez nuestra capacidad de actuar fuera del mercado, adquiriendo un activo con gran potencial en una operación compleja. Seguimos con el fiel cumplimiento de nuestro plan de negocio, con el objetivo final de generar valor para nuestros accionistas”.

El activo recién adquirido está ubicado en la calle Miguel Ángel número 23, de Madrid, en una de las principales áreas de oficinas prime de la ciudad, a menos de 100 metros del Paseo de la Castellana. Cada una de sus siete plantas, de forma regular, tiene una superficie de aproximadamente 1.050 metros cuadrados, con dos fachadas de luz y dos patios interiores. El inmueble cuenta además con un local comercial en planta baja y goza de una excelente visibilidad desde Paseo de la Castellana. En la actualidad, el edificio se encuentra arrendado en un 94% a varios inquilinos.

Por otro lado, la compañía prevé acometer obras de mejora en el edificio en el medio plazo, lo que permitirá la revalorización del mismo.

Axiare Patrimonio ha adquirido dos edificios de uso terciario más en lo que va de año, de 41,5 y 43,5 millones respectivamente, sumando todo esto un total de 34.354 metros cuadrados y casi un millar de plazas de aparcamiento.

La valoración total de la cartera de activos en la actualidad supera los 1.400 millones de euros. El 74% son oficinas, de las cuales cerca de la mitad está ubicada estratégicamente en los CBD de Madrid y Barcelona; un 16% son naves logísticas, situadas en localizaciones clave para la distribución de mercancías por España y, el 10% restante, medianas comerciales con gran afluencia de visitantes.


Motivos y fórmulas para sumar inmobiliario en cartera

El departamento de análisis de Bankinter acaba de actualizar su tradicional informe inmobiliario, uno de los más seguidos del mercado. Y en él, dejan claro que la selección de activos depende en buena medida del músculo inversor y la capacidad de ahorro del comprador.

La inversión directa en inmuebles es una opción que barajan desde la firma, recordando que los activos situados en ubicaciones centrales y áreas muy consolidadas de las grandes ciudades y centros turísticos con mayor demanda continúan siendo una alternativa adecuada. Una idea que comparten los expertos de BNP Paribas WM, que en su última presentación de perspectivas apuntaban a que “tener una exposición directa a activos reales permite garantizar la obtención de unas rentabilidades atractivas a largo plazo, mejorar la protección de la cartera frente a la inflación y reducir los riesgos de caídas”.

Siendo muy selectivos, la inversión en cotizadas del sector es otra de las opciones barajadas por los expertos, especialmente para aquellos que busquen una mayor liquidez en sus inversiones. Pero cuidado, aquí las alternativas son menores. Para los expertos de Bankinter, la compañía con unos fundamentales más sólidos es Colonial, “por sus menores ratios de endeudamiento, la calidad de sus activos y la gran estabilidad de los ingresos de su negocio patrimonial con elevadas tasas de ocupación”. Desde la firma consideran que el resto de compañías inmobiliarias tradicionales no presentan potenciales de revalorización que compensen los riesgos derivados de su elevado endeudamiento y modesta generación de ingresos.

En conjunto, los expertos apuntan a cinco puntos clave que los inversores deben tener en cuenta a la hora de escoger una de estas empresas que cotizan en Bolsa:

  • Modelo de negocio centrado en actividad patrimonial frente a la promoción de nuevos activos inmobiliarios.
  • Activos de calidad ubicados en zonas core con menor riesgo de corrección de precios.
  • Cartera concentrada en los segmentos de oficinas y retail, con menor presencia de activos residenciales que sea necesario resposicionar o suelo pendiente de desarrollo.
  • Ratios de apalancamiento moderados que permitan el pago de dividendos sostenibles.
  • Capitalización bursátil, cartera de activos, volumen de negociación y free-float elevados que faciliten la obtención de economías de escala y proporcionen liquidez al inversor.

Socimis y fondos, ¿una alternativa?

A pesar de que su visibilidad en el mercado se ha reducido en los últimos meses, con escasos volúmenes de negociación en la mayoría de los casos, las Socimis pueden ser otra fórmula para acceder al inmobiliario. El próximo lunes, los inversores recibirán en el MAB a la trigésima sociedad de inversión inmobiliaria en este mercado, Tarjar Xairo Socimi, propietaria de una cartera de inmuebles compuesta por cuatro edificios industriales: dos de ellos situados en el polígono industrial de Coslada (Madrid), una nave industrial en Torrejón de Ardoz (Madrid) y una nave industrial en Ribarroja del Turia (Valencia).

Conocer sus activos es básico para los expertos. “Poner en el mismo cesto a todas las Socimis no es una buena idea”, explicaban los analistas de Deutsche Bank en una presentación de perspectivas. “Lo importante es que el inversor no se base solo en comportamiento de otras para apostar por las nuevas que lleguen al parqué. El mejor consejo es estudiar de cerca la Socimi en cuestión, quiénes son sus socios, sus objetivos y en qué tipos de activos van a invertir”, indican.

Desde Bankinter siguen apostando por Merlin Properties como principal idea de inversión dentro del sector. “La venta de la cartera de hoteles a Foncière du Murs por 535 millones de euros y la compra de la Torre Agbar en Barcelona por 142 millones reafirman su estrategia centrada en los segmentos de oficinas, retail y logístico, en ubicaciones core y core plus”, indican.

Axiare Patrimonio tendría un potencial más limitado, “ya que cotiza con prima sobre NAV”, y como tercera opción sitúan a Hispania Real Estate, ya que el precio pagado en las inversiones más recientes (más de 300.000 euros por habitación en el NH Málaga) “limita la rentabilidad a futuro”.

Desde Andbank también apuestan por introducir fondos en cartera con exposición al sector. Y entre sus seleccionados destaca el Oddo Immobilier, del que destacan que esté cogestionado por 4 gestores, “donde la media de experiencia en la industria es de 15 años”, con un track record del fondo que dura desde 1989 (de los más largos en la industria).


Institucionales, listos para ‘soltar’ liquidez

Según una encuesta de BlackRock, uno de cada cuatro consultados admite tener la intención de disminuir su posición en liquidez durante este año, casi el doble de los que pretenden aumentarla (13%). La consulta, en la que han participado 240 clientes institucionales de todo el mundo que representan más de 8 billones de dólares en activos, analiza cómo estos inversores piensan rebalancear sus carteras desde un punto de vista de asignacion de activos en 2017. “El reciente rally de la renta variable se ha visto más que empañado por el entorno de tipos bajos de los últimos años, y muchos inversores institucionales aún se ven lastrados por unos niveles de financiación escasos”, indican desde la firma. “La ola de interés por parte de los inversores en activos menos líquidos se está convirtiendo en un tsunami: se ha producido un notable repunte en las previsiones de asignación a medida que buscan formas alternativas de generar rendimientos y rentas periódicas”, especifica Peter Nielsen, responsable del negocio de clientes institucionales de Europa continental en BlackRock.

Se prevé que los activos reales, como infraestructuras, materias primas, madera, terrenos agrícolas, etc, sean los mayores beneficiarios de los flujos de inversión de los institucionales en 2017, y el 61% de los encuestados espera aumentar su exposición a esta clase de activos. Únicamente el 3% de los inversores tiene previsto disminuir su asignación. En términos netos, teniendo en cuenta los incrementos menos las reducciones, el 58% de los inversores institucionales a escala mundial aumentará sus asignaciones a activos reales. Este porcentaje contrasta con el 49% (en términos netos) registrado en 2016.

El sector inmobiliario también protagonizará un marcado interés: el 47% de los inversores en todo el mundo pretende aumentar su asignación, y sólo el 9% tiene pensado disminuir sus posiciones. El contexto parece positivo además para la inversión en capital riesgo, donde casi la mitad de los inversores (48%) planea aumentar su exposición y sólo el 13% pretende reducir sus asignaciones (35% en términos netos).

Edwin Conway, responsable global del negocio de clientes institucionales de BlackRock, explica que “los inversores institucionales son conscientes de que deben hacer algo diferente para lograr los resultados de inversión que desean. Con la volatilidad que reina en el mercado y las menores perspectivas de rentabilidad de las clases de activos tradicionales a corto plazo, los inversores se ven obligados a buscar rendimientos en otros segmentos, buscando más ingresos de fuentes alternativas y estrategias menos líquidas”.

ENCUESTA BLACKROCK INSTITUCIONALES
Fuente: BlackRock

Menos interés por los hedge funds

Según la encuesta de BlackRock, los fondos de pensiones están disminuyendo su asignación a la industria de hedge funds (-22% en términos netos), especialmente en Reino Unido y en Estados Unidos, moviendo ese capital hacia bonos con duraciones largas con la intención de reducir el riesgo en las carteras. Las aseguradoras también siguen esta tendencia, mostrando su preferencia creciente hacia los activos reales y el sector inmobiliario. Latinoamérica resulta ser la única excepción regional, donde se esperan flujos positivos hacia capital riesgo (+47%), activos reales (+36%), sector inmobiliario (+39%) y hedge funds (+31%).

A escala mundial, uno de cada cuatro inversores (28%) pretende aumentar su exposición a estrategias activas de renta variable respecto a estrategias pasivas, y más de la mitad de ellos (55%) prevé mantener su combinación actual de estrategias activas y pasivas. El 17% mostró su intención de aumentar su asignación a estrategias pasivas.

En materia de exposición a renta variable en general, los cambios varían notablemente por región y tipo de cliente. En Estados Unidos/Canadá los inversores institucionales, en general, pretenden reducir su posición en renta variable (-34% en términos netos), liderados por los planes de pensiones de empleo. En cambio, más de un tercio de los inversores institucionales en Latinoamérica espera aumentar sus asignaciones a renta variable. Unas dos quintas partes de los inversores en la región Asia-Pacífico y Europa continental prevén aumentar sus posiciones en esta clase de activos. En la región EMEA, una proporción mínima (2% en términos netos) de los inversores incrementará su asignación a renta variable.


KKR: menos del 1% de Quabit

KKR ha comunicado a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) una nueva reducción de su participación en Quabit, esta vez hasta el 0,923%, desde el 1,77% con el que arrancaba el mes de febrero.

Recordemos que a principios de enero, la compañía incrementaba su autocartera hasta el 0,279%, por encima del 0,178% con el que cerraba 2016.

A finales de dicho mes, Quabit arrancaba su ampliación de capital por importe de 38 millones de euros. El inicio del periodo de suscripción preferente comenzó el 4 de febrero y se extenderá hasta el día 20 de febrero.

El precio final de suscripción es 1,85 euros, con un descuento del 15% sobre la cotización media del último mes. El grupo ampliará capital en siete acciones nuevas por 18 antiguas.

El procedimiento de la operación se realizará en tres vueltas. Quabit ha diseñado un procedimiento de asignación en la segunda vuelta para proteger el valor de la inversión de sus accionistas actuales, así como el valor de los derechos de suscripción. Para ello, en dicho procedimiento se atenderán las solicitudes de suscripción de acciones adicionales presentadas por los accionistas actuales o quienes adquieran derechos de suscripción en el mercado secundario, con el máximo del número de acciones que hayan suscrito en primera vuelta; y se asignará la cantidad solicitada si ésta es igual o inferior a la cantidad de acciones suscritas en la primera vuelta. En caso de que la suma de estas peticiones supere el límite disponible para esta segunda vuelta, se asignarán proporcionalmente a las solicitadas.

Además, no se establece límite en el número de acciones que se pueden solicitar en segunda vuelta, pero las peticiones que superen el número de acciones suscritas en primera vuelta pasarán al tramo de asignación discrecional (en el caso de que quedaran acciones sobrantes tras el periodo de asignación de acciones adicionales) junto con las peticiones de inversores institucionales.

“Nuestro mayor compromiso es con todos nuestros accionistas actuales”, explica Félix Abánades, presidente de la Quabit, “puesto que todos ellos tienen prioridad en la suscripción y, además, se dinamiza el mercado de derechos de suscripción, pues podría darse el caso de que la suscripción se completase en su totalidad en segunda ronda”.

El objetivo de esta ampliación de capital es “captar fondos para continuar con la ejecución del Plan Estratégico de Negocio 2017–2021 y volver a reposicionar a la compañía como referente claro en la consolidación del sector inmobiliario en España. El compromiso con todos los accionistas es generar valor de forma sostenida que se traduzca en la cotización de la acción y cumplir con el objetivo de su política de dividendos”, destaca.


Aberdeen y el inmobiliario asiático

Aberdeen logra 151 millones de dólares para su cuarto fondo de inversión inmobiliaria en la región Asia-Pacífico. El principal inversor de este vehículo, indica la firma, es Keva, el mayor proveedor de pensiones finlandés, que gestiona pensiones para los trabajadores del sector público y para organizaciones gubernamentales.

Este vehículo se inversión se centrará en la construcción de una cartera de fondos no cotizados, joint ventures, clubs y co-inversiones a lo largo de la zona, incluyendo Japón, siguiendo el enfoque best-in-class. Tiene un objetivo de TIR de al menos 12% a lo largo de sus 12 años previstos de vida.

Gestionado como sus tres ‘hermanos mayores’ por un equipo basado en Singapur y bajo la dirección de Kang Puay-Ju, director de activos inmobiliarios multigestor de Aberdeen, se diferencia de estos más conservadores enfocados en estrategias core to core plus, tanto a nivel global como regional.

La firma destaca que el Asia II, lanzado en 2007, alcanzó una tasa interna de retorno neta del 9,1%. Por su parte, Asia III, de 2012, cosechó un retorno del 17,2% (datos al tercer trimestre de 2016 y neutrales en cuanto a divisa).

Avance de los fondos inmobiliarios multigestor

En los últimos tres meses, la unidad de fondos inmobiliarios multigestor de Aberdeen ha captado 215 millones de dólares a nivel global. Una parte de dicho total procede de la plataforma de mercado secundario de la entidad, que comenzó en 2013 con un primer fondo que ofreció una TIR neta del 15,7% en una inversión de 300 millones de euros.

Los activos secundarios, explica la gestora, son atractivos para un amplio abanico de inversores porque el precio suele estar descontado y además porque se evita la “curva J” (el lastre entre la inversión inicial y el pago que suele afectar a las inversiones tradicionales).

Aberdeen está invirtiendo en este mercado a nivel global, pero sobre todo en Europa donde se ha registrado un crecimiento importante dado que la nueva oleada de regulación ha reducido el apetito de los bancos y compañías de seguros por los fondos inmobiliarios no cotizados y ha forzado a los fondos de pensiones a la consolidación provocando de este modo una racionalización de las carteras.

Puay-JuKang añade que “estamos en un momento idóneo para invertir en el mercado inmobiliario dado que el precio sigue siendo atractivo en comparación con los bonos. Además, existen más vías para que los inversores puedan apostar por esta clase de activo, con la expansión del mercado secundario y la institucionalización de sectores que antes eran vistos como ‘alternativos’, tales como las residencias para estudiantes, las residencias de ancianos y los trasteros. Esto ha permitido ampliar las oportunidades, y las intentamos aprovechar para nuestros nuevos productos y mandatos”.